מה צופן שוק הנדל"ן האמריקאי ב-2020?

האם השוק מיצה את עצמו? האם אנחנו בדרך לירידת מחירים?

חשוב לומר שהנבואה ניתנה לשוטים ולא ניתן לדעת מה יוליד יום.

כמו כן, חשוב לציין שארה"ב אינה שוק נדל"ן אחד, שכן היא מורכבת מ-50 מדינות ועשרות אלפי תתי-שווקים, שכל אחד מהם חווה יחס שונה של היצע וביקוש ובהתאם לכך גם מגמת מחירי הנדל"ן.

אבל בכדי לנסות לענות על השאלה בצורה מושכלת, נרצה לנתח מספר פרמטרים כלכליים והתנהגותיים שיאירו לנו את פני השוק ואת הצפי לשנה הבאה:

1. אבטלה: שיעור המובטלים בארה"ב נמצא בשפל של 50 השנה האחרונות ועומד על 3.5%.

2. עלייה בשכר: זוהי אמנם מגמה עולמית אך ארה"ב מובילה את המגמה מבין מדינות ה-G10 עם עלייה בגובה 3% בשנה האחרונה .

3. מדד האופטימיות בעלייה  מתמדת מ-2012 וכעת משלים רצף עליות שמסתכם ב-50% זהו מדד חשוב המראה מה התושבים חושבים וצופים שיקרה. כאשר מדד האופטימיות חיובי, אנשים מרגישים בטוחים יותר מבחינה כלכלית והם צורכים יותר ונוטלים יותר התחייבויות (לדוגמא אשראי לרכישת נכסים).

4. המשך סביבת ריבית נמוכה: ב-2019 ה- FED שינה כיוון, מהעלאות ריבית וצפי להמשך עלייה, ל-2 הורדות ריבית עד להגעה לריבית של 1.5-1.75% נכון להיום. ריבית נמוכה מעודדת לקיחת אשראי ובכך מניעה את השוק לצמיחה.

נתוני המאקרו החזקים משפיעים בסופו של דבר על הצריכה והצמיחה של המשק, דבר שגורם ליותר אנשים לרכוש נכסים ובכך לדחוף את שוק הנדל"ן למעלה, ואכן ניתן לראות שמספר המשכנתאות שנלקחו בארה"ב גדל ב-6.7% מאשתקד והביקוש לרכישת נדל"ן גדל.

מנגד בצד ההיצע גם מספר הבקשות להיתרי בנייה ומספר התחלות הבנייה נמצא במגמת עלייה דבר המצביע על אמון בשוק ועל המשך צמיחה ועדיין הגידול בביקוש שעומד על כ-780,000 יחידות עולה על הגידול במלאי שעומד על כ-360,000 יחידות. 

תמונת המאקרו הכלכלית בארה"ב מכילה סימנים רבים לחוזקתו של השוק ולהמשך מגמת צמיחה, על פי הנתונים האלו ניתן להעריך בזהירות שמחירי הנדל"ן צפויים להמשך עליות, אם כי בשיעור מתון יותר מהשנים האחרונות.

רושם המאמר הינו מתן פרטמן, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת RM GROUP המתמחה בביצוע השקעות נדל"ן בעולם.