Channel22 – חדשות הנדלן וההשקעות בארץ בחול חדשות נדל"ן השקעות וטכנולוגיה
נושא התחדשות עירונית הפך בשנים האחרונות לנושא החם של המדינה, בעיקר בשל העדר קרקעות זמינות לבניה ורצון דיירים לשפר את איכות מגוריהם ללא צורך בהוצאה כספית.
ככל שהתופעה הופכת לנפוצה יותר, כך משתכללים ההליכים לביצועה. אם לפני מספר שנים בקושי ניתנו ערבויות לדיירים, היום מספקים היזמים ערבויות רבות, כגון, ערבויות חוק מכר, שכירות, בדק וכיוצ"ב. התפתחות זו גרמה לשינוי לרעה ואכן, אם בעבר התמורות לדיירים עמדו על מעל ל – 25 מ"ר תוספת על השטח הקיים, הרשויות היום קבעו תוספות מקסימליות, כדוגמת רמת גן שהגבילה תוספת לא יותר מ – 12 מ"ר ואת תכנית הרובעים של תל אביב.
עידן חדש בייצוג דיירים מתאפיין בעיקר בליווי מתחמים גדולים יותר בשל מגמת הרשויות המקומיות להעלות קרנם של מתחמי פינוי בינוי, בדיקות נרחבות יותר המוטלות על ב"כ דיירים וכשתוסיף על כך את הצורך בסבלנות אין קץ בליווי מספר רב של דיירים שכיום כבר בעלי הבנה גדולה יותר של הנושא (או חושבים כך).
שלב מקדמי – התכנות הפרויקט
עוד הרבה לפני תחילת קידום הפרויקט, הוטל על כתפי ב"כ הדיירים שלב חדש וקריטי שהינו שלב בדיקת התכנות הפרויקט. בעבר היה קושי ממשי לבצע בדיקות התכנות לפרויקטים בשל העדר מידע. כיום עומדים לרשות אנשי המקצוע המתמחים בתחום מאגרים המספקים מידע לגבי מקום הפרויקט. כך לדוגמה, באתר עיריית רמת גן ניתן למצוא "כרטיסיות" הקובעות את המתחמים התכנוניים, כמה ניתן לבנות בהם, מה הזכויות שיינתנו, מה התוספות לדיירים ועוד.
שלב קידום רעיוני של הפרויקט
במצב אוטופי, דיירים מתכנסים ומסכימים על קידום הפרויקט, בוחרים נציגות וזו דואגת לבחירת עו"ד ויזם. לצערנו, עד כמה שזה נשמע פשוט, המצב בפועל מורכב הרבה יותר. בני האדם הינם יצורים מורכבים ולכל אחד יש ראייה שונה לגבי המונח "איכות חיים" כך לאדם אחד איכות חיים משמעה בניין חדש, ממוגן עם תשתיות חדשות ולשני משמעה גינה גדולה בכניסת הבניין. עו"ד הדיירים כבר מזמן חרגו מעבודתם המשפטית והפכו למתמחים בתחום נפש האדם.
שלב מכרז יזמים
אם בעבר היה מגיע יזם לבניין ומתקשר עם הדיירים על בסיס תמורות שהוא קבע, היום ידוע שהליך זה יהיה במכרז יזמים. בשלב זה ב"כ הדיירים מכין מסמכי מכרז הכוללים תנאי סף להגשת הצעה, מעביר את המסמכים ליזמים מתאימים ולאחר קבלת הצעות, הן נבדקות, נעשה מו"מ בין ההצעות, נערכים סיורים בפרויקטים לדוגמה ורק לבסוף – נקבע היזם על בסיס התרשמות והתמורות שהציע.
שלב מו"מ על ההסכם
כיום ניתן לומר שהסכם עם יזם הוא בנוסח גנרי כמעט לחלוטין. התנאים המתלים, אבני הדרך, הערבויות, הליווי הבנקאי – כל אלו חוזרים ושבים כמעט באותו נוסח בכל ההסכמים. החידושים הנוספים להסכם ולתמורות יגיעו ממוחו הקודח של עורך הדין, רעיונות כדוגמת דרישת סיוע באריזות, תחזוקת הבניינים עד למועד ההריסה, התאמת מפרטים לפרויקטים אחרים של היזם וכיוצ"ב.
שלבי התכנון השונים
התחזקות פרויקטים של פינוי בינוי חייבה את ב"כ הדיירים להתמקצע לא רק בנדל"ן אלא גם בתחום התכנון והבניה, שהינו תחום שהיה שמור לבעלי השכלה נוספת (אדריכלים, מהנדסים). בעוד שפרויקטים של תמ"א 38 הינם "פשוטים" ומצריכים רק הוצאת היתר בניה, הליך פינוי בינוי הינו הליך ארוך המורכב ממקטעים רבים – אישור המתחם לפינוי בינוי, המלצה של הועדה המקומית, אישור התכנית בועדה המחוזית (למעט בעיריות הנחשבות עצמאיות, כמו תל אביב), איחוד וחלוקה ורק בסוף –הוצאת היתר בניה. מורכבות הליכי התכנון מחייבות איתן את הצורך שילוו את ב"כ הדיירים והדיירים יועצים נוספים מטעמם כגון, יועצי מס, מפקחים, אדריכלים ויועצי ביטוח, דבר שעל ב"כ הדיירים לדרוש מהיזם לממן על חשבונו.
דייר – עורך דין
גם כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין הפכו תהפוכות. אם בעבר עורך הדין היה קובע שכרו עם היזם, כיום ההתקשרות היא מול הדיירים. כעת תארו בנפשכם עורך הדין אשר עבד אלפי שעות על פרויקט וכעת פונה הוא לדיירים לחתום על התחייבות לתשלום שכ"ט (שלא הם משלמים אך הם אלו שמתחייבים). מדובר בדבר שכמעט בלתי אפשרי.
לסיכום
האחריות הרובצת על כתפיהם לצד הקושי והסיכון בקבלת שכר הפכה את עבודתם של מייצגי הדיירים לקשה ולא מפתיע שכיום רבים וטובים מהם חדלו מייצוג כאמור. בחירת עורך דין מתאים לפרויקט מחייב לא רק בחינת דגל המקצועיות אלא גם פרמטרים אחרים כגון ידע בתחומי משפט נושקים, סבלנות, ויכולת הנעה של אנשים רבים. משבחרתם את מייצגכם וכמו בנישואים טובים, דאגו והגנו על עבודתו ושכרו ותמיד זכרו את הסיכון הגדול בעבודתו עבורכם ועבור הבאתכם בבטחה לסיום הפרויקט וקבלת דירה חדשה.
כותבת הכתבה: עו"ד רויטל סולוביי
בעלת משרד עורכי דין המתמחה בכל ענפיו של תחום הנדל"ן ובתחומי דגל נוספים כגון: מיסוי מקרקעין ומשפט אזרחי מסחרי.
ליצירת קשר: https://www.solovey-law.co.il/
