Channel22 – חדשות הנדלן וההשקעות בארץ בחול חדשות נדל"ן השקעות וטכנולוגיה
השקעות נדל"ן בלרנקה: המדריך המלא למשקיע הישראלי מעודכן ל-2023
נמל קפריסין ממעוף הציפור
בשנים האחרונות מתפתחת לה מגמה ברורה ויציבה של השקעות נדל"ן בלרנקה, קפריסין, מצד ישראלים שרואים את ההתפתחות המטאורית של העיר ומצטרפים להצלחה. עם כלכלה חזקה, תיירות משגשגת, נופי החוף הציוריים והיסטוריה עשירה, לרנקה מיצבה את עצמה כשוק רווחי עם פוטנציאל תשואה אדיר. במאמר זה ננסה לסקור את כלכלת העיר ב-2023, והאם השקעה בשוק הנדל"ן שלה היא החלטה נבונה – וכיצד תעשו זאת נכון.
למה השקעות נדל"ן בלרנקה עדיפות על היעדים הפופולריים האחרים?
יציבות כלכלית וצמיחה: בלרנקה מתגוררים כ-85 אלף תושבים, 18.9% מהם עובדי הייטק ומשקיעים בעלי אזרחות זרה. ההסבר לשיעור ההגירה המדהים הזה מלמד על העיר יותר מאשר על המהגרים: קפריסין התאוששה בהצלחה מהמשבר הפיננסי של 2013 ומאז חוותה צמיחה כלכלית חזקה, כאשר לרנקה, כאחת מערי המפתח במדינה, הייתה הנהנית הגדולה מההתאוששות הזו. כלכלת העיר השתנתה, כאשר סקטורים כמו תיירות, שירותים וספנות ממלאים תפקידים מרכזיים.
הפרויקט הגדול ביותר באזור, Land of Tomorrow, הולך ונשלם בחודשים האחרונים, והוא צפוי לשנות את פניה של העיר מקצה לקצה, כפי שמעיד שמו – "ארץ המחר". הפרויקט היומרני מעוצב על ידי משרד האדריכלים הבריטי מהנודעים בעולם, 'פוסטר', עם האדריכל עטור הפרסים נורמן פוסטר, והוא ישלב גישה סביבתית ואקולוגית קפדנית, קיימות, דומיננטיות של שטחים ירוקים ופתוחים, גישה לתשתית מודרנית, כמו גם קישוריות עם האזורים שמסביב.
לפרויקט זה מצטרפים הנמל המסחרי והמרינה הגדולה בעיר בהשקעת ענק של 1.2 מיליארד יורו של האחים נקש מישראל. המרינה תוכל לשמש מעגן ל-650 יאכטות – כולל מגה-יאכטות באורך של עד 150 מטרים. הנמל מיועד להכיל ספינות באורך של עד 450 מטרים – בדגש על ספינות קרוז יוקרתיות, שיהפכו את לרנקה לנמל הבית, ויובילו דרכו לאי מספרים גדולים של תיירים.
מיקום אסטרטגי ונגיש לשווקים בינלאומיים: מעבר לכלכלה התוססת ולשווקים מגוונים, סיבה נוספת שמושכת משקיעים זרים ללרנקה היא מיקומה האסטרטגי: העיר נהנית מקישוריות מצוינת עם שווקים בינלאומיים מרכזיים, עם נמל התעופה הבינלאומי המשמש כשער לאירופה, המזרח התיכון ומעבר לו. השלמתם הקרובה של פרויקטי תשתית גדולים, כולל רשת כבישים מהירים משודרגת בהיקף של מיליארדי אירו, תגביר עוד יותר את הנגישות, ותפתח אפיקים חדשים לצמיחה. עובדה זו נותנת לה יתרון על פני כל השקעות נדל"ן בחו"ל בערים האחרות.
שוק נדל"ן בשיא כל הזמנים: שוק הנדל"ן של לרנקה צמח באופן משמעותי, ובהשוואה למחוזות אחרים, ערכי מכירת הדירות עלו זה הרבעון הרביעי ברציפות ב-2022. מבחינה סטטיסטית, בסיכום שנת 2022, לרנקה חוותה עלייה של 23.4% בעסקאות נדל"ן בהשוואה לשנה הקודמת (3,437 נכסים שנמכרו ב-2021). עסקאות אלו נבעו בעיקר על ידי מגזרי הבתים והדירות והשווי הכולל שלהן רשם גם עלייה של 30.4% בהשוואה ל-2021 (523 מיליון אירו).
ערכי השכירות של דירות עלו ב-10.9% ושל בתים ב-9.1%. בדירות נופש עלו הערכים ב-8.0% ובבתי נופש ב-6.7%.
לדברי מומחי נדל"ן, בהתחשב במהירות ההתפתחות של העיר, לרנקה צפויה לחוות צמיחה נפיצה במהלך השנים הקרובות, ועכשיו זה הזמן להשקיע בשוק הנדל"ן בעיר לפני שתתרחש עליית מחירים גבוהה.
למה השקעות נדל"ן בלרנקה הן כל כך אטרקטיביות?
מספר גורמים משפיעים על שוק הנדל"ן בלרנקה. אחד הגורמים המשמעותיים ביותר הוא תוכנית Citizenship by Investment (CBI), אשר הוצגה על ידי ממשלת קפריסין בשנת 2013. התוכנית מאפשרת למשקיעים לקבל אזרחות קפריסאית על ידי השקעה של מינימום 2,000,000 אירו בנדל"ן או בהשקעות אחרות שהממשלה מתמרצת. צעד זה משך משקיעים זרים רבים, והעלה את הביקוש והמחירים להשקעות נדל"ן בלימסול.
גורם נוסף הוא מגפת הקורונה שגרמה לאנשים רבים להעריך מחדש את סידורי המחיה שלהם. אנשים רבים מחפשים כעת לעבור לאזורים עם יותר מקום ומזג אוויר נוח, ולרנקה, כך נראה, לחלוטין עונה על הצורך.
תקציב: האם אפשר להשקיע גם בסכומים קטנים ולהרוויח?
היתרון של השקעות נדל"ן בלימסול, כמו גם בכל רחבי האי, הוא מגוון הנכסים המוצעים במחירים זולים ואטרקטיביים, המאפשר למשקיעים לרכוש נכס בפחות מחצי מיליון שקל, ועדיין ליהנות מתשואה משתלמת. כך לדוגמה, בחצי מהמחיר שהייתם משקיעים על בית במיקום מרכזי בישראל תוכלו לרכוש בית פרטי בעיר מרכזית בקפריסין. בלימסול, דירה רחבת ידיים בת 4 חדרים בלימסול עשויה לעלות כשליש ממחיר דירה דומה בתל אביב. ולמה זה חשוב כל כך? כי בתקציב של דירה אחת בתל אביב ניתן לרכוש 3 דירות קטנות – ולקבל תשואה גבוהה ויציבה בכל חודש.
מחיר הנכס בלימסול משתנה בהתאם למיקום, גודל ומצב. נכון לשנת 2021, המחיר הממוצע של דירה בלימסול נע בין 200,000 ל-300,000 אירו, בעוד וילות ובתי עיר יכולים לנוע בין 500,000 ל-3,000,000 אירו.
מטבע הדברים, הביקוש הגבוה לדירות במרכזי הערים בקפריסין מביא אתו תשואות גבוהות במיוחד. מחירי השכירות בלרנקה נעים בטווח שבין 10 ל-30 אירו למטר, כך שהשכירות לדירת 50 מטר צפויה לעמוד על כ-500 עד 1500 אירו לחודש.
התשואה הצפויה מהשקעות נדל"ן בלימסול גבוהה בהרבה מזו שתקבלו על השקעה מקבילה בישראל, ונעה בין 8-10% להשקעה ממוצעת ואף לשיעור גרנדיוזי של 15% להשקעות מבריקות – פי 2 מישראל. לצד זאת, האיתנות הפיננסית של המדינה והשגשוג של ענף התיירות מבטיחה את היציבות הנדרשת בהשקעות מסוג זה.
איך פועל המיסוי בקפריסין?
המיסוי בקפריסין הוא הנמוך ביותר בציר מדינות ה-OECD, כחלק ממהלכי הממשלה לעידוד השקעות הון. מס הרכישה מדורג בהתאם למחיר הנכס. בפועל, הוא נמוך יותר.
כך, על קניית דירה בקפריסין בשווי עד 85 אלף אירו יהיה מס הרכישה 3%; בנכס עד 170 אלף אירו מס הרכישה יהיה 5%; ו-8% על כל נכס בשווי גבוה יותר. בכל מקרה, מס הרכישה לעולם לא יעלה מ-10%, בשונה מישראל וממדינות רבות.
לצד זאת, משקיעים זרים מחויבים באותו מס רווחי הון כמו התושבים המקומיים, בשיעור של 20%. עם זאת, ייתכנו פטורים וניכויים זמינים בהתאם לנסיבות הספציפיות של המשקיע ושל הנכס. בנוסף, קפריסין חתומה על אמנה עם ישראל שלפיה משקיעים לא יידרשו לשלם כפל מס.