להזמנת תורים 03-624-8586 | info@oren-zarif.co.il | סניפים: בני ברק | ירושלים
חדשות
דף הבית / מהרשת / MULTI FAMILY בארצות הברית: אפיק השקעה נדל"ני מנצח

MULTI FAMILY בארצות הברית: אפיק השקעה נדל"ני מנצח

הכתבה בשיתוף RM GROUP

שר האוצר כחלון ייזכר כנראה כאיש שפתח את הדלת להשקעות נדל"ן בחו"ל עבור מאות אלפי ישראלים. לא, הוא לא התכוון לעשות את זה, אבל הקיפאון בענף, יחד עם המחירים המאמירים ותוכנית מחיר למשתכן, גרמו לאותם מאות אלפים לחפש אפיקי השקעה משתלמים ומניבים מעבר לים, המאפשרים לא רק תשואה שוטפת גבוהה ופוטנציאל השבחה, אלא יותר מכל רף כניסה מתאים לכל כיס.

אחד האפיקים שהפכו פופולריים בקרב המשקיע הישראלי הוא תחום ה-Multi Family בארצות הברית. למה? כל התשובות כאן.

השקעה בנדל"ן הפכה בעשור האחרון לאפיק השקעה פופולרי ונפוץ בקרב הישראלים. כמו בכל אפיק השקעה, מספר המשקיעים הגדל וסכום ההשקעה המצטבר מביאים להבשלתו של השוק וליצירת מוצרי השקעה מגוונים, המתאימים לפלחים שונים בקרב המשקיעים. אחד מהם הוא מסלול ה-Multi Family.

שוק ה-Multi Family בארצות הברית שובר שיאים

אז מה זה Multi Family? מדובר במתחם מגורים המכיל בניין אחד או יותר ובו מספר דירות עצמאיות. הדירות מנוהלות על ידי חברת ניהול אשר אחראית על תחזוקת הפרויקט, איתור שוכרים וניהול המשא ומתן והגביה מולם.

זו שנה עשירית שנכסי ה- Multi Family בארה"ב רושמים עלייה הן בשווי והן ברמות התפוסה הממוצעות. מספר האמריקאים המבקשים להשכיר נכסים למגורים נמצא בעלייה מתמדת, מחירי הנדל"ן הגבוהים לצד מספר התחלות בנייה שאינן מדביקות את קצב הביקוש גורמות למגמה להתעצם והנתונים המחמיאים של נכסי ה-Multi Family מביאים להגברת העניין בהם, הן מצדם של משקיעים פרטיים והן מצדם של המוסדיים.

מיליוני אמריקאים לא טועים

הביקוש לדירות בפרויקטים של Multi Family אינו תוצר של מצב כלכלי בלבד, אלא גם משקף את סגנון המגורים האידיאלי מבחינת צעירים מצליחים ומשפחות במעמד כלכלי בינוני גבוה. הוא משקף עבורם מודל בו הם אינם צריכים לצבור הון ולגייס מינוף, תוך שמירה על ביטחון מקסימלי במקום המגורים וקבלת החזר אופטימלי על הוצאות הדיור. כל זאת לצד האפשרות לשמור על גמישות מקסימלית במקום המגורים, במיוחד בשוק בו המוביליות היא ערך עליון. לדוגמה, אם היום מתאים לזוג אנשי היי-טק להתגורר בניו יורק, אך הם רוצים לדעת שאם תוצע להם הזדמנות תעסוקתית בסיליקון ואלי, הם יוכלו לקבל אותה מבלי להצטרך למכור את הדירה ולקנות דירה אחרת. לראיה, מספרם של היתרי הבנייה הניתנים עבור מתחמי Multi Family נמצא כעת בשיא של כל הזמנים, התפוסה הממוצעת בארה"ב במתחמים הללו עומדת על 94% והגידול השנתי במחירי השכירות ממשיך ומאמיר במשך עשור ברציפות, כאשר בשנה האחרונה בלבד חלה עליה של 4.2%.

השקעה סולידית עם תשואה יציבה

עד לפני עשור, השחקנים העיקריים בשוק ה-Multi Family בארצות הברית היו גופי הון, דוגמת חברות ביטוח, חברות אחזקה וכו'. הם יכלו להשקיע הון גבוה וליהנות מההחזר האופטימלי על ההשקעה. למעשה כולנו משקיעים ב-Multi Family  בדרך עקיפה דרך קרנות הפנסיה וחברותה ביטוח השונות שגם הן מצאו פרויקטים אלו כאופציה אטרקטיבית להשקעה.

בשנים האחרונות המודל אומץ על ידי חברות השקעה בנדל"ן שהשכילו לקחת את המודל ולהתאימו למשקיעים קטנים ובינוניים ולאפשר גם להם ליהנות מכל היתרונות המגולמים בהשקעה בתחום ובניהם:

ניהול יעיל – באופן טבעי, הרבה יותר קל לנהל מספר נכסים הנמצאים במיקום אחד. ביקור אחד בנכס של המשקיע, או של חברת הניהול שהוא מעסיק, יהיה ענייני וזול יותר מאשר כיתות רגליים בין מספר נכסים באתרים שונים.

יתרון הגודל מכריע – העוצמה הכלכלית של חברת הניהול משתקפת היטב בתהליכי השדרוג והשיפוץ של מתחם המגורים משום שכל שדרוג שנערך בדירות ובשטחים המשותפים של הנכס מעלה את ערכן של כל הדירות בו זמנית. שדרוג גינה, הקמה של חדר כביסה משותף והתקנה של מצלמות לטובת ביטחון בשטח הן דוגמאות מצוינות להשקעה נמוכה יחסית שתשדרג את רמת החיים של הדיירים ותחזיר עצמה מהר.

 

סיכון תפעולי נמוך – ההשקעה ב-Multi Family מתבצעת מול החברה ולא באמצעות רכישת דירה. לכן, במקרה בו נערכים שינויים בתפוסת הדירות, ההשפעה על המשקיעים מתונה משמעותית מאשר במקרה של בעלות עצמאית על דירה.

תנאי מימון נוחים- הבנקים האמריקאים רואים את יתרונות הפיזור סיכונים השליטה והבקרה במתחמי אלו ועל כן מרגיש בנוח לתת מימון לפרויקטים אלו בתנאים יחסית נוחים ואטרקטיביים.

תנודתיות נמוכה במחיר – מאז המשבר של 2008 מחירי הדיור נמצאים בעלייה באזורי הביקוש בעולם כולו. בעלות על נכס היא אכן משאת נפש, אך רבים האנשים שאינם יכולים להרשות זאת לעצמם, עובדה המחזקת מאוד את שוק השכירות. סקירה של נכסי ה-Multi Family מגלה כי נכסים אלו, ביחס ליחידות דיור בודדות, סובלות פחות מתנודתיות במחיר, בעיקר לאור הביקוש הגבוה. בנוסף, מדובר בנכס מניב ובמידה והתרחש שינוי בשוק והמחירים ירדו ניתן להמשיך ולהחזיק בנכס, להרוויח תשואה שוטפת משכירות ולזמן את המכירה בזמן נוח יותר מבחינת השוק.

איך משקיעים ב-Multi Family?

אופן ההשקעה בMulti Family הוא אחד מהגורמים התורמים לפופולריות של אפיק זה. מתן פרטמן – בעלים ומנכ"ל משותף ב-RM Group, המשקיעה בנכסי Multi Family בארצות הברית – מסביר על אופן ההשקעה:

"הדרך להשקעה בMulti Family מתחילה באיתור הנכס ובדיקת נאותות לפרויקט. לאחר שאנו השתכנענו באטרקטיביות שלו, אנו מגייסים משקיעים כשותפים להשקעה שלנו ומתקשרים בצורת ההתאגדות המתאימה ביותר לפרויקט מבחינת תפעול, הגנה משפטית ומיסוי.

לאחר השלמת החוזים המשפטיים אנו מתקדמים לגיוס מימון בנקאי שנועד להשבחת המתחם ושיפור האטרקטיביות שלו בקרב השוכרים.

בשלב זה, המשקיעים מתחילים ליהנות מתשואה על הנכס המחולק מדי רבעון לאורך כל תקופת ההשקעה.

לרוב אסטרטגיית ההשקעה בסוגי נכסים אלו תהיה השבחת הנכס במשך השנתיים הראשונות ולמקסם את הרווחיות השוטפת שלו. לאחר מכן, לייצב את הנכס במשך תקופה של שנה – שנתיים נוספות. בתקופה זו ננסה להראות ביצועים כמה שיותר גבוהים ולהכין את הנכס למכירה. לאחר מכן יגיע המימוש עם פוטנציאל לרווח משמעותי מתהליך ההשבחה שנעשה בנכס, כך שהשקעה מסוג זה צפויה לקחת 3-5 שנים.

לאורך כל חיי הפרויקט, אנו מבקרים את חברת הניהול, מוודאים שההשקעה הולכת ע"פ התכנון וכמובן מעדכנים את המשקיעים באופן שוטף.

ההשקעה ב-Multi Family נחשבת אטרקטיבית במיוחד בקרב משקיעים פרטיים בשל כמה יתרונות שהיא מגלמת: הראשונה היא רף הכניסה הנמוך –  60 אלף דולר בממוצע. השנייה היא פיזור הסיכונים למספר גבוה של דירות בפרויקט והשלישית והחשובה מכולן היא ההזדמנות ליהנות מאפיק השקעה אטרקטיבי".

פרויקט ממשפחה טובה

ביקשנו מפרטמן טיפים לבחירת פרויקט Multi Family, והנה הם לפניכם:

  • בראש ובראשונה חשוב ללמוד על החברה, המוניטין שלה, הניסיון והפרוטפוליו אותו היא מנהלת. כל אלה מהווים ערובה ליכולות ולאיתנות הפיננסית שלה.
  • ביחרו בחברות המושקעות בפרויקט כשותפות, משום שהן משקיעות גם את כספן ולא רק את כספי המשקיעים ומכאן המחויבות שלהן להצלחה גבוהה משמעותית.
  • אופן ההתאגדות וליווי משפטי מלא ושקוף שלה מהווה תנאי הכרחי להתקדמות. בקשו פרטים מלאים על כך כבר בהתחלה.
  • חקרו על מיקום הפרויקט, על פוטנציאל הצמיחה שלו, על הביקושים באזור ועל מצבם של פרויקטים דומים הקרובים אליו.
  • בדקו מה חבות המס שלכם ומה מדיניות המיסוי הפדרלית והמדינתית הרלוונטית לפרויקט.
  • העדיפו פרויקטים בעלי מספר משמעותי של נכסים ותמהיל דירות מגוון המספק מענה לביקושים באזור.
  • וחשוב מכל – דרשו שקיפות, אמינות ועדכונים שוטפים לאורך כל תקופת ההשקעה.

יעניין אתכם

חברת הנדל"ן של השנה ברומניה

גאווה ישראלית: חג'ג' אירופה הישראלית זכתה בתואר "חברת הנדל"ן של השנה ברומניה" וגברה על עשרות חברות בינלאומיות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *